La Guinée, pays d’Afrique de l’Ouest, connaît une urbanisation rapide avec une population totale de 14 237 309 habitants en 2023, dont 39,8 % vivent dans des zones urbaines. Cette urbanisation rapide a entraîné un déficit important de logements, estimé à 500 000 unités en 2019. Ce déficit, combiné à l’absence d’une offre formelle et accessible de logements, a conduit à une croissance exponentielle de l’habitat informel, particulièrement à Conakry, la capitale.

L’économie guinéenne a montré une résilience ces dernières années, avec une croissance du PIB réel estimée à 4,8 % en 2022 et une inflation passant de 12,6 % en 2021 à 12,2 % en 2022. Cependant, le secteur du logement reste confronté à des défis majeurs en matière d’accès au financement et d’abordabilité.

Accès au Financement

Système Financier Guinéen

Le système financier guinéen est petit et dominé par le secteur bancaire, avec 16 banques actives desservant une clientèle totale de 711 766 personnes, composée principalement de particuliers (plus de 90 %). Cette concentration limite les options de financement du logement pour la population. Le Global Findex 2021 indique que seulement 30 % des adultes guinéens possèdent un compte bancaire, et ce chiffre tombe à 24 % pour les femmes. Cette faible inclusion financière est un obstacle majeur à l’accès au financement du logement.

Concentration du Marché Bancaire

Le marché bancaire guinéen est concentré, avec huit institutions détenant 80 % des parts de marché. Cette concentration limite la concurrence et peut entraîner des coûts de financement plus élevés. En 2022, il y avait seulement 130 000 prêts hypothécaires résidentiels en cours, ce qui signifie que moins de 10 personnes sur 1 000 ont accès à un financement hypothécaire. Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires sont élevés, variant de 6 % à 20 %, rendant le financement du logement inaccessible pour de nombreux Guinéens.

Rôle de la Microfinance

Bien que la microfinance joue un rôle important en tant que source alternative de financement pour les ménages non bancarisés, son rôle dans le financement du logement reste difficile à déterminer. La microfinance offre des prêts de petite taille et à court terme, ce qui ne correspond pas toujours aux besoins de financement à long terme nécessaires pour l’achat ou la construction de logements.

Les sources de financement actuelles

Malgré ces limitations, plusieurs sources de financement contribuent au secteur du logement en Guinée :

Épargne personnelle et aides familiales : Traditionnellement, l’épargne personnelle, l’aide familiale, les héritages et la vente de terrains constituent les principales sources de financement pour la construction de logements. Ces méthodes sont souvent utilisées par les ménages pour financer leurs projets immobiliers, bien qu’elles soient limitées par les capacités financières individuelles.
Prêts bancaires : Bien que limités, les prêts bancaires sont disponibles pour le financement du logement. Le taux d’intérêt minimum sur les prêts hypothécaires résidentiels est de 6 %, mais peut atteindre 20 %. La durée maximale des prêts est estimée à 25 ans, avec un ratio prêt/revenu maximum de 35 % du salaire. Cependant, moins de 10 personnes sur 1 000 ont accès à un financement hypothécaire. Les banques exigent souvent des garanties solides et des antécédents de crédit, ce qui exclut de nombreux ménages à faible revenu.
Microfinance : Le secteur de la microfinance joue un rôle croissant, en particulier pour les ménages non bancarisés. Bien que son rôle dans le financement du logement reste difficile à déterminer, le nombre d’institutions de microfinance (IMF) a augmenté de 9 en 2015 à 15 en 2021. Ces institutions offrent des prêts de petite taille avec des exigences de garantie moins strictes, ce qui les rend plus accessibles aux ménages à faible revenu.
Fonds de Solidarité Africain (FSA) : Depuis 2023, le FSA est devenu un acteur important dans le financement du logement en Guinée. Le FSA a contribué au financement de projets de logements pour un montant total de 50,3 millions de dollars US en quelques mois. Le partenariat entre le FSA et l’Agence Guinéenne de Financement du Logement (AGUIFIL) vise à mettre en place un Fonds de Garantie Hypothécaire de Guinée (FGHG) pour stimuler l’accès au financement. Ce fonds de garantie pourrait réduire les risques pour les banques et encourager davantage de prêts hypothécaires.

Abordabilité

Indice de Développement Humain (IDH)

La Guinée a un faible indice de développement humain (IDH), se classant au 182e rang sur 191 pays en 2021, avec un IDH de 0,465. Cela reflète des conditions socio-économiques médiocres qui affectent la capacité des ménages à se loger décemment. Le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) est de 550 000 FG (64 US$). Ce faible niveau de revenu rend le logement formel inabordable pour une grande partie de la population.

Coût du Logement

Le prix de la propriété neuve la moins chère est de 308 millions de FG (36 051 US$). Même avec un prêt hypothécaire, la plupart des ménages de Conakry, où le revenu moyen est de 1 850 000 FG (216 US$), ne peuvent pas se permettre une telle propriété. Le marché locatif est dynamique mais caractérisé par des prix élevés, en particulier à Conakry. Le loyer mensuel moyen d’un logement d’une chambre dans le centre-ville de Conakry est de 4,6 millions de FG (538 US$).

Offre de Logements

Types de Logements

Il existe sept types de logements en Guinée, allant des cases traditionnelles aux immeubles modernes. La majorité des ménages urbains vivent dans des maisons individuelles (43 %) ou des maisons à plusieurs logements (51,7 %). Cependant, l’accès à des logements décents reste un défi, en particulier pour les ménages à faibles revenus.

Coût des Matériaux de Construction

La construction de logements est entravée par le coût élevé des matériaux de construction, dont la plupart sont importés. De plus, le manque de compétences locales et l’absence de mécanismes financiers pour acheter des matériaux en vrac contribuent aux dépassements de coûts. Le secteur de la construction est en croissance, mais sa production reste insuffisante pour répondre à la demande. Par exemple, JOBOMAX, l’un des principaux promoteurs immobiliers privés du pays, n’a livré que 30 unités en 2023.

Politique et Législation

Cadre Juridique

La Guinée dispose d’un cadre juridique favorable à l’investissement immobilier, qui garantit la protection des droits de propriété et offre une sécurité juridique aux investisseurs. La loi ne fait pas de discrimination fondée sur le sexe en matière de droits fonciers. Cependant, l’accès à la terre reste inégal, les femmes étant particulièrement désavantagées, en particulier dans les zones rurales.

Opportunités

Investissement dans les Matériaux de Construction

Le développement de l’industrie des matériaux de construction, en utilisant les ressources locales, pourrait réduire les coûts de construction et rendre le logement plus abordable. Cela nécessiterait des investissements dans les infrastructures de production locale et la formation de la main-d’œuvre.

Amélioration de l’Accès au Financement

L’amélioration de l’accès au financement, par le biais de mécanismes innovants tels que les fonds de garantie hypothécaire, est essentielle pour permettre aux ménages à faibles revenus d’accéder à la propriété. Les fonds de garantie hypothécaire peuvent réduire les risques pour les institutions financières et encourager l’octroi de prêts hypothécaires à des taux plus abordables.

Promotion de l’Auto-construction

La promotion de l’auto-construction encadrée, dans des zones aménagées, pourrait offrir une solution durable et abordable pour de nombreux Guinéens. L’auto-construction permet aux ménages de construire leur propre logement à un coût réduit, tout en bénéficiant de l’encadrement technique et financier nécessaire.

Recommandations

Renforcement de l’Inclusion Financière

Pour améliorer l’accès au financement du logement, il est crucial de renforcer l’inclusion financière. Cela peut être réalisé par l’expansion des services bancaires et de microfinance dans les zones rurales et urbaines, ainsi que par l’éducation financière des ménages.

Développement des Partenariats Public-Privé (PPP)

Les partenariats public-privé peuvent jouer un rôle clé dans le financement et la construction de logements abordables. Le gouvernement doit encourager les investissements privés dans le secteur du logement en offrant des incitations fiscales et en facilitant l’accès aux terres pour les projets de logement.

Innovation dans le Financement du Logement

L’innovation dans le financement du logement, telle que les obligations hypothécaires et les fonds de garantie, peut aider à mobiliser des ressources supplémentaires pour le secteur. Ces instruments financiers peuvent attirer des investisseurs institutionnels et internationaux, augmentant ainsi les fonds disponibles pour le financement du logement.

Amélioration de la Gouvernance et de la Transparence

Une gouvernance efficace et transparente est essentielle pour attirer des investissements dans le secteur du logement. Le gouvernement doit renforcer les institutions de régulation et de supervision du secteur immobilier et assurer la transparence dans l’allocation des terres et des financements.

Promotion de l’Utilisation des Technologies de Construction

L’utilisation de technologies de construction innovantes, telles que les matériaux de construction locaux et durables, peut réduire les coûts de construction et améliorer la qualité des logements. Le gouvernement doit encourager la recherche et le développement dans ce domaine et soutenir les entreprises locales de matériaux de construction.

Conclusion

Le secteur du logement en Guinée est à la croisée des chemins. Les défis sont importants, mais les opportunités sont réelles. La mise en œuvre de politiques et de programmes efficaces, ainsi que la mobilisation des investissements privés, seront essentielles pour répondre à la demande croissante de logements et améliorer l’accès à un logement décent pour tous les Guinéens.

Le gouvernement guinéen a prévu un budget de cinq milliards de dollars (47,906,6 milliards GNF) pour la période 2024-2026, avec des dépenses d’investissement évaluées à 1,7 milliard de dollars (15,299,5 milliards GNF) pour l’année de base 2024. Ces initiatives montrent l’engagement du gouvernement à répondre aux besoins urgents de financement et à stimuler la croissance économique.

Sources: calculs de l’auteur, INS, BCRG HOUSING FINANCE IN AFRICA FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE A review of Africa’s housing finance markets Une revue des marchés africains du financement du logement ANNUAIRE 2023 2021 YEARBOOK Publié par le Centre for Affordable Housing Finance in Africa Published by the Centre for Affordable Housing Finance in Africa

Mohamed Camara

chroniqueur à Emergencegn

défis du financement du logement Guinée

Guinée: défis et opportunités du financement des logements . (grand dossier de la rédaction)